反应冷淡/补价太高 东涌配电站地皮流标

　　图：东涌配电站地皮（红圈）仅获五标书，惟港铁均不接纳，最终流标收场。

　　上周四截标共收5份标书的东涌牵引配电站物业地皮，在市场一致睇淡下终于流标收场。港铁（00066）公布，公司决定不接纳任何有关该项目的标书文件，并会适时重新招标。是次为2021年初天水围天荣站后，近7年再有港铁项目流标，相信是投标条款过辣所致。政府发言人指出，上址流标对本年度供应影响不大。/大公报记者 梁颖贤

　　政府发言人指出，政府一向采取多管齐下的策略增加私人房屋用地的供应，除铁路物业发展项目，亦有政府卖地、市区重建局项目及私人发展或重建项目。截至本年第三季，2021/22年度的私人房屋用地供应可提供约1.37万个单位，已超过全年供应目标1.29万个单位。东涌发展项目未能如期推出，对本年度的私人房屋土地总供应影响不大。政府会继续加快造地建屋的步伐，预期本年第四季度有不同来源的用地推出，为市场提供稳定及持续的土地供应。

　　政府：对本财年供应影响微

　　上述东涌配电站项目属本财政年度首个铁路住宅发展供应，位于东涌文东路，毗邻东涌北公园及映湾园，物业将建于牵引配电站及其铁路设施上方，可建总楼面近94万方呎，可建最多1800个单位。市场消息指，补地价金额超过47.65亿元，每方呎约5072元，分红比例为最少15%。而发展商需额外出价竞投，入场价不少于2.5亿元。

　　项目于9月底截收意向时反应踊跃，共有35财团报名，惟上周截标时反应大变，仅收5份标书，入标财团包括新地、信置、长实、恒地及华懋，而最离奇是标书数目“5只手指数得晒”，港铁却待至翌日才公布标书实数，与以往即日报数情况有异。

　　港铁审标期间，发展商已一致睇淡，认为补地价偏贵，同时需要再额外出价买断项目，风险太高，估计连同建筑费，日后落成每呎售价要达2万元始有利润，与区内现时呎价差一截（映湾园及昇荟呎价现为1.2万至1.6万），不容易计数，流标属意料之内。

　　铁路上盖项目向来是抢手货，近年罕见流标，对上一个流标项目为天水围轻铁天荣站上盖项目，并先后两度流标。首次流标于2021年初，当时补地价超过26.8亿元，每呎楼面高达2735元，疑因补价金额过高吓窒发展商，项目于零入标下流标收场。港铁复于2021年翻叮，改以变相“一口价”的形式招标，网易，不设分红，虽然成功破蛋收到3份标书，惟全数不符港铁要求再次流标。时任发展局局长陈茂波一度有意将项目改作居屋出售，最终港铁在调整方案后，到2021年第三度招标，卒由新地投得，补地价金额涉15.19亿元，每方呎地价约1500元。

　　项目离东涌站远 基建未完善

　　普缙助理总监（专业产业咨询及估值）李隽杰表示，项目补地价金额水平太高，计及向港铁支付的分红，发展商难以合理利润发展，以东涌东环及昇荟为例，两个项目每方呎售价大约只有1.3万元至1.6万元。项目可建楼面约94万方呎，而且距离港铁东涌站较远，附近的基础设施亦尚未完成，因此项目流标属预期之内。

　　莱坊估价及咨询部高级董事黄嘉咏估计，项目流标主因是补地价偏高，估计每方呎逾5000元，高出市场预期一至两成，令投资回报降低。另外，地皮现时未有铁路站直接覆盖，而项目比较远离东涌站及市中心。未来的东涌延线预计在项目落成后仍有一段时间才竣工，发展商可能因而出价保守。

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