4月21日，上海中心住宅项目——大宁金茂府三期开盘。据了解，该项目总价1000万元至2000万元的382套豪宅以“天空与天空”开盘，销售金额达58亿元。
上海中原地产市场分析师卢文喜在接受观点地产新媒体采访时表示，大宁金茂府三期项目均价约9.4万元远低于市场预期，市场认为该项目可能以10万元出现。
由此来看，除去市场供给和项目本身的产品优势外，开发商与市场博弈后的“理性”定价也是当前楼市回调的主要推动者之一。
58亿“日本空盘”
资料显示，大宁金茂大厦三期位于静安大宁绿地区域，为上海金茂高端住宅项目，共有382套住宅，多为三居室、四居室，面积112 -203平方米。
据了解，该项目平均售价为9.38万元/平方米。开盘当天就来了750多组客户，销量不断攀升，半天之内推的房源全部售罄。
大宁金茂府项目地块是金茂于2021年以101亿元收购的上海项目。也是近五年来上海中环路罕见的面积超过20万平方米的住宅项目。
详细资料显示，项目东至平型关路，南至蓬江路，西至共和新路，网易，占地面积9.6万平方米，总规划面积34万平方米(其中建筑面积21万平方米，私家园林13万平方米)。
市场人士认为，大宁金茂大厦是英国BREEAM在中国认证的为数不多的住宅项目之一。同时，住宅所体现的科技人居环境也为项目加持，前期积累了不少口碑，使得项目在本次开盘中获得了不错的反响。
此外，该项目位于稀有土地供应的内环和中环，9.38万元/平方米的价格低于市场预期，因此更受欢迎。上海中原地产市场分析师卢文喜在接受观点地产新媒体采访时表示，大宁金茂府项目是区域内标杆，但均价9.4万元左右远低于市场预期。
“以前的房子也卖了9万左右。相比之下，基本没有上涨。大家都觉得会达到10万左右的价格。市场也相信这个项目会以10万的形式出现。”
在“天空与太阳”的背后，大宁金茂府项目的销售所折射出的上海楼市信号，可能是大家比较关注的。
对此，市场人士认为，开发商一直在预售证价格上与市场博弈，且由于很多预售证达不到预期，开发商的销售动机不足。然而，一段时间后，开发商一些高端项目的长期积压不仅占用了现金流，也增加了开发商的资金成本。
卢文喜解释说，在此期间，大家对市场的预期发生了变化。去年很多限价开始的时候，开发商还在和市场玩游戏，但现在，市场释放的信号非常明确。
“开发商降低了态度，可能觉得指导价太低，不愿意去。但是现在，我们都知道，依靠房地产来提振经济的可能性非常小。现在很多地方杠杆很紧，借钱很难。所以谁先在市场上主动，谁就在你先离开客户的时候替你消化。如果你晚走，顾客会越来越少。”
上海楼市回调
事实上，从去年到今年一季度，上海楼市在供应和交易方面都被冻结了。数据显示，2021年7月至2021年3月，上海新建商品房供应面积连续7个月低于成交面积。2021年以来，上海新建商品房供应面积也连续三个月低于成交面积。
在添加中
相比之下，自4月份以来，上海楼市已从多方面逐渐显现出回调迹象。据了解，仅上周，上海就有来自青浦、杨浦、普陀、奉贤、浦东5个区的13个市场，共计5544套房。
其中，翠湖天地、金茂之家、融创滨江一号院、上海院子、仁恒西郊花园等高端项目等20余个楼盘先后取得预售证。
据地产新媒体观点，今年4月，上海共有26个楼盘开盘。值得一提的是，这些新供应楼盘的价格普遍低于此前的市场预期，甚至部分地区的一套二手房价格出现了倒挂。
显然，在此期间，人们对市场的预期发生了变化，因为就目前而言，“市场释放的信号非常明确”。
根据卢文喜的分析，随着开发商态度的转变，后续市场供应将会明显改善。在这样的背景下，开放式交易者入市的态度将更加积极，二季度市场交易量将明显好于一季度。
对此，位居榜首的太平戴维斯也表示，展望今年的情况，新建商品房的供应量有望增加，开发商可能会引导价格更接近政府的人尽快取得预售证书出售现有项目。
卢文喜还介绍，上海一段时间豪宅的总销量取得了不错的成绩。不仅是大宁金茂府，位于城市核心区的翠湖天地也基本售罄。“这些新的高端项目基本上都卖得不错”。
“像前滩这样的只有五六百套，可能有近三千人。应该说这期间豪宅的总销量还是不错的。这是普遍现象。”
还向观点地产新媒体介绍，相比之下，市场上一些低端项目处于两极分化的局面，一些好项目可以去化90%以上，而差项目只能去化20%或30%。